Определение износа земельных участков

Проблемы при оценке зданий без земельного участка

Определение износа земельных участков

При продаже зданий (сооружений) новый владелец получает в собственность не только само строение, но и землю, находящуюся под ним. В соответствии с действующим законодательством, существует запрет на отчуждение сооружения без земельного участка. При этом в определенных случаях может потребоваться оценка здания без земельного участка.

Когда здание оценивается без земли?

В оценочной практике выделяют несколько ситуаций, в которых производится оценка здания без земли:

  • для целей страхования от пожара, затопления или другого непредвиденного ущерба;
  • если недвижимость оформляется в качестве залогового имущества;
  • если здание передается в длительную аренду либо оперативное управление без смены собственника.

В случаях, когда производится оценка дома без земли, стоимость земельного участка также отображается в отчете, однако зачастую детальному анализу данная стоимость не подвергается. Основное внимание эксперт-оценщик уделяет именно определению стоимости объекта недвижимости. При этом для оценки применяются традиционные подходы:

  • доходный, который используется в случаях, когда производится оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости. В рамках данной концепции применяются методы, позволяющие оценить размер прогнозируемых доходов от использования оцениваемого объекта недвижимости;
  • затратный подход, который предполагает определение стоимости воссоздания либо замещения здания путем строительства аналогичного объекта с учетом текущего износа;
  • сравнительный подход, базирующийся на определении стоимости путем сравнения оцениваемого здания с аналогичными объектами, выставленными на продажу. При этом стоимость корректируется с учетом существующих отличий сопоставляемых объектов.

Подходы оценки зданий без земли и проблемы их применения

Ключевые проблемы при оценке зданий без земельного участка непосредственно связаны с особенностями определения стоимости недвижимости.

Здание является улучшением земельного участка, его неотъемлемой частью, вкладом в первоначальную стоимость земли. При этом, как правило, цена земли в комплексе с понесенными на строительство затратами не равняется стоимости единого объекта недвижимости.

Сегодня в оценочной практике не существует методик, позволяющих в полной мере учесть влияние данного фактора.

Рассмотрим подробнее, какие проблемы применения оценки зданий без земельного участка возникают при использовании разных подходов.

  1. Оценка стоимости затратным подходом осуществляется на основании расчета затрат, требуемых на построение двух абсолютно идентичных зданий (по аналогичному проекту, из тех же строительных материалов). Но при использовании данного подхода во внимание не берется такой важный фактор, как месторасположение строения. При этом очевидно, что объект, построенный в центре города или в районе с развитой инфраструктурой, будет стоить дороже, чем аналогичный объект на окраине.

    Кроме того, в рамках затратного подхода возникают проблемы определения уровня износа, что непосредственно влияет на цену объекта. Сложность определения износа связана с:

    • неактуальностью информации о физическом износе в технических документах;
    • отсутствием сведений о проведенных капитальных или косметических ремонтах;
    • невозможностью определить реальный уровень износа, основываясь на визуальном осмотре.
  2. Проблемы оценки недвижимости без земельного участка также возникают при использовании сравнительного подхода. Необходимо учитывать, что строение невозможно продать без земельного участка. При этом, чтобы оценить стоимость самого здания, необходимо из стоимости единого объекта недвижимости извлечь цену земли. Осуществить подобные расчеты достаточно сложно в связи с рядом проблем:
    • недостаточная развитость рынка. Конечно, в регионах с развитым рынком земли оценка стоимости земельных участков, как правило, не вызывает сложностей. Но в случае малоразвитого рынка и отсутствия необходимых исходных данных для сравнения оцениваемого объекта с аналогами, возникает необходимость применять корректировки с учетом местоположения;
    • высокая степень износа. Для очень старых строений или зданий, пострадавших в результате чрезвычайных происшествий, простые методы выявления стоимости попросту не работают. В подобном случае требуется проведение тщательного анализа состояния постройки и определение пригодности к эксплуатации либо необходимости сноса и оценки по годным остаткам;
    • размер земельного участка. Нередко возникают случаи, когда размер земельного участка существенно превышает площадь, необходимую для эксплуатации оцениваемого здания. В подобной ситуации приходится проводить дополнительные исследования с целью определения излишней площади земли. Кроме того, излишняя площадь может быть и у объекта-аналога. В данном случае методика оценивания также во многом зависит от развитости рынка, кроме того, в условиях отсутствия достаточной информации об аналогичных сделках оценщику приходится применять большое число корректировок, что напрямую влияет на итоговый результат.
  3. Особенности проведения оценки зданийбез земли с использованием доходного подхода связаны со сложностями:
    • прогнозирования будущих денежных потоков;
    • определения ставок дисконтирования и капитализации;
    • распределения денежных потоков между зданием и землей.

На практике в качестве прогнозируемых доходов, как правило, используются арендные ставки для оцениваемой недвижимости, определяемые с помощью сравнительного подхода. сложность заключается в том, что зачастую в аренду сдаются помещения, в связи с чем возникает необходимость применения дополнительных корректировок. При этом результаты оценки в значительной степени зависят от развитости рынка.

Кроме того, при необходимости выделения доходов от сдачи здания и земли по отдельности, возникают те же проблемы, что и при использовании сравнительного подхода.

Источник: http://www.uphill.ru/press-czentr/stati/problemyi-otsenki-zdaniy-bez-zemli/

Раздел земельных участков и домов. Определение порядка пользования. Строительно-технические, землеустроительные, оценочные экспертизы. Сложившийся и фактические порядки пользования. | Тольятти

Определение износа земельных участков
1 Обращение в компанию Вы можете либо позвонить, либо заказать звонок на сайте, а также приехать к нам в офис.

2 Согласование договора Если у Вас не осталось больше вопросов и наше предложение удовлетворяет Вашим требованиям, мы составляем договор и переходим к выполнению исследования, или же готовим информационное письмо для предоставления в суд.

3 Выполнение работы После получения документов и оплаты специалист приступает к работе, организовывается выезд при необходимости. 4 Результат работы! Итогом нашей работы является акт экспертного заключения (заключение специалиста), подготовленное в соответствии с действующими методиками и нормативно-правовыми актами.

Вам необходима экспертиза?

Узнать подробную информацию об экспертизе, сроках её проведения, необходимых документах и стоимости, а также получить бесплатную консультацию можно у нашего специалиста:

Самара

  • по телефону +7 (846) 989-03-51
  • в нашем офисе:Московское шоссе, 55, оф. 608

Тольятти

  • по телефону+7 (8482) 63-12-88
  • в нашем офисе:Тольятти, ул.Тополиная, 1-Б оф. 214

Вы можете оставить свой номер и мы перезвоним ЗАКАЗАТЬ БЕСПЛАТНЫЙ ЗВОНОК

Позиции по разделу

1. Как известно, в соответствии с п. 1 ст. 252 ГК РФ
имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Пунктом 3 указанной статьи установлено, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества
2. При разделе земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости каждому из сособственников передаются в собственность определенные части земельного участка, изолированные части жилого дома, расположенного на земельном участке, и постройки хозяйственного назначения, исходя из их долей в праве собственности.

3. Наличие самовольных построек само по себе не является законным основанием для отказа в выделе совладельцам находящихся в их фактическом пользовании частей земельного участка, занятых такими постройками. При выборе варианта раздела суд вправе учитывать все расположенные на земельном участке постройки как доказательство фактического землепользования.

4. Суд отказывает в удовлетворении иска о разделе общего имущества, если раздел в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

Под несоразмерным ущербом имуществу, находящемуся в общей собственности, следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение ценности, неудобство в пользовании и т.п.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

В пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что

при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе
5. Следует учесть, что техническая возможность реального раздела дома определяется Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, в совокупности с которыми применяются Ведомственные строительные нормы

Источник: http://expertiza.tl/razdel-zemelnyh-uchastkov-i-domov-opredelenie-poryadka-polzovaniya-stroitelno-tehnicheskie

Оценка земельных участков методом выделения

Определение износа земельных участков

Если ваш земельный участок – часть единого объекта недвижимости (ЕОН), для оценки его стоимости подойдет метод выделения. ЕОН – это совокупность, состоящая из земли и сооружений, относящихся к капитальной постройке.

Здания возведены непосредственно на земельном участке, а данный недвижимый объект в этом случае будем назван единым. Выделение помогает обозначить только стоимость земли без учета сооружений. В оценочной практике, здания в составе участка именуются улучшениями.

Также к этому термину могут относиться любые преобразования участка: прокладка инженерных коммуникаций, финансовые вложения, направленные на совершенствование ландшафта и многое другое.

Для осуществления оценки необходимо знать общую стоимость ЕОН, из которой просто вычитаются все улучшения.

Также этот метод применим для оценочной деятельности в отношении объектов, если сложившаяся в данном региональном сообществе рыночная ситуация не позволяет найти и проанализировать информацию о продаже похожих земель.

Для определения стоимости всего недвижимого комплекса, метод выделения не подходит, поэтому здесь необходимо сравнивать продажи аналогичных участков по методу сравнения.

Как происходит расчет стоимости

Эксперт производит сбор данных о суммах сделок, совершенных с аналогичными участками: физические характеристики, такие как возраст сооружений, месторасположение объекта, уровень износа зданий. Также подсчитываются возможные траты на возведение новых зданий взамен эксплуатируемых, учитывая их одинаковую полезность для ЕОН.

При использовании данного метода могут возникнуть затруднения: эффективность использования земли. Метод может быть высокоточным, но при условии максимально эффективной эксплуатации участка и минимальной амортизации застройки.

Применительно к недавно построенным зданиям, к которым прилагаются все сметные документы, рассчитать оценку земли с помощью ее выделения не представляется сложным. Еще одно условие – невысокая рыночная стоимость зданий. Тогда ориентиром для определения стоимости возведенных объектов служит земля.

Метод выделения можно использовать в разной вариативности. В нашей практике наиболее часто применяется 2 варианта, рассчитанные на разные способы обработки данных о схожих продажах:

1) Анализ и коррекция цен на участки с постройками с выведением конечной стоимости, после чего из общей суммы вычитается только стоимость земли.

2) Оценщик производит расчет стоимости земельных владений по каждой совершенной сделке, проводит анализ результатов и меняет необходимые параметры, чтобы узнать стоимость объекта, по которому он составляет отчет.

Разъяснение ко второму варианту (алгоритм действий при оценке):

  • Эксперт подбирает аналогичную недвижимость, по которой известна необходимая информация;
  • Оцениваются улучшения каждого выбранного объекта, выявляется амортизация и сумма, требуемая на восстановление;
  • Рассчитывается стоимость земельного участка без учета построек;
  • Стоимость земель по отношению к нужному объекту оценки корректируется.

Восстановление улучшений на участке

Для определения стоимости восстановления зданий суммируется доход владельца участка, а также сумма, потраченная на возведение новых зданий, либо реконструкцию имеющихся. Для получения восстановительной стоимости применяются ресурсные методы: после расчета результата идет его увеличение для определения прибыли владельца участка.

Ресурсные методы рассчитаны на определение стоимости восстановления с учетом закупки строительных материалов и оплаты труда рабочих. Сюда же входят остальные текущие расходы: транспортировка стройматериала, подготовка к работе и т. д. В понятие «предпринимательская прибыль» входит сумма, которую землевладелец получает за реализацию проекта по восстановлению зданий.

Недвижимость подвергается изнашиванию, которую также можно рассчитать с помощью затратного подхода, обозначив результаты в итоговом отчете. Термин применим только по отношению к сооружениям. Если же речь идет о земле, считается, что в результате внешних влияний ее стоимость понизилась.

Цель определения износа и его виды

Данная процедура необходима для обоснования полученной стоимости земли на определенную дату проведения оценки в рамках рыночных цен. Причин у износа достаточно, некоторые их них провоцируют снижение стоимости объекта.

Виды износа:

  • Физический износ – естественное старение здания, которое появляется постепенно, по мере его эксплуатации;
  • Функциональный износ – появляется в результате имеющихся дефектов, допущенных на стадии строительства здания. Недостатки могут иметь строительные материалы, конструктивные особенности, оформление. В любом случае, данный факт влечет за собой снижение стоимости вследствие частичного обесценивание полезности строения;
  • Внешний износ – появляется из-за воздействия на объект факторов окружающей среды, вызывающих потери ценности здания.

Все вышеописанные методы и подходы используются экспертами компании «ИНЕКС» для оценки земельных участков в Москве и Московской области. Оценка недвижимости – серьезная процедура.

От квалификации экспертов, составляющих отчет, зависит, примут ли его в судебных или частных инстанциях.

Мы гарантируем своим клиентам высокое качество, точность и юридическую чистоту нашей работы, выполненной в соответствии с действующими нормативами законодательной базы РФ.

Источник: https://inex.company/stati/ocenka-zemelnyh-uchastkov-metodom-vydeleniya

Износ объектов недвижимости. Как самостоятельно определить и рассчитать износ дома?

Определение износа земельных участков

Для осуществления операций по купле-продаже загородной недвижимости владелец заказывает ее оценку. На основе экспертного заключения определяется реальная стоимость дома с учетом всех моментов, связанных с износом здания. Этот фактор является ключевым и, в дальнейшем, влияет на эксплуатационные характеристики постройки.

Определить износ можно самостоятельно с использованием специальных алгоритмов. Воспользуйтесь приведенными инструкциями, чтобы провести предварительную оценку износа частного дома.

Классификация износа

У каждого построенного здания есть заявленные сроки эксплуатации и параметры, по которым определяется ценность дома, его конкурентоспособность на рынке недвижимости. По мере использования объекта ему может наноситься механический ущерб, вследствие чего его оценочная стоимость снижается.

На установленную цену влияет:

  • внешнее состояние дома, его пригодность для проживания;
  • техническое состояние (надежность самой конструкции);
  • текущая рыночная ситуация и месторасположение объекта.

Единица измерения износа – это проценты. Эксперты разделяют этот показатель на две категории: устранимый и неустранимый физический износ дома.

Если постройка имеет факторы, указывающие на обесценивание, специалист определяет финансовую целесообразность и стоимость устранения недостатков.

Когда затраты на устранение слишком велики и полностью обесценивают объект, от покупки такого объекта недвижимости лучше отказаться.

Сколько времени может прослужить дом?

Период эксплуатации каждой постройки можно определить с точностью до нескольких лет. Факторы, влияющие на возраст и пригодность эксплуатации дома разделяют на физические, хронологические, экономические и эффективные.

Физические факторы

Под физическими сроками службы подразумевается время, в течение которого сама конструкция здания (коробка и фундамент) могут служить и не представляют опасности для жильцов. Если здание изношено настолько, что есть риски обрушения и неустойчивости несущих конструкций, такой объект непригоден для эксплуатации и подлежит сносу.

Хронологические

Во время оценки профессионалы берут во внимание также хронологический возраст объекта. Это временной промежуток между вводом коттеджа в эксплуатацию и настоящим временем. Существуют нормативы, по которым можно понять сколько «прослужит» без капремонта та или иная постройка.

При определении стоимости дома анализируют параметр экономической жизни здания (срок, на протяжении которого объект приносит владельцу доход). Если внесенные улучшения или затраты на дом не окупятся, экономическая жизнь такого дома подошла к концу.

Эффективный возраст

Эффективный возраст – это критерий, который отличается от хронологического. К примеру, если здание было построено 10 лет назад, а эксплуатировалось лишь 5, то мы получаем эффективный возраст в два раза меньше хронологического. На основе определения возраста дома определяется оставшийся срок его эксплуатации.

Срок службы дома также определяется оценкой экспертов, которые проводят анализ по ряду параметров, собранных во время осмотра здания и на основе правоустанавливающих документов (с техническим паспортом). На срок пригодности здания также влияет качество строительства. Заявленный в документах срок эксплуатации может отличаться от фактического состояния коттеджа.

Как рассчитывается износ?

В арсенале экспертов есть несколько формул, которые собственник также может применить для предварительного расчета износа своего жилого дома. На практике каждый из критериев износа просчитывается отдельно. Итоговая оценка включает в себя данные по каждому из следующих расчетов:

1. Физический износ

Возникает под воздействием внешних факторов (погоды, климата) и зависит от того, как за домом ухаживали жильцы. Описываемый метод применяют по отношению, как к частным домам, так и к многоквартирным жилым комплексам.

Во время нормативной оценки специалисты БТИ используют формулы, руководствуются законодательными нормами и проводят инвентаризацию домов с целью планирования строительства, капитального ремонта и оценки общего состояния жилого фонда.

Оценку физического износа можно проводить как ко всему зданию, так и по отношению к отдельным элементам его конструкции. Сами жильцы могут применять упрощенную формулу для оценки своей недвижимости:

хронологический возраст объекта / стандартный срок физической жизни * 100%

Эта формула используется для метода сравнительной продажи и, конечно, влияет на цену. Поэтому, чтобы продать такой объект недвижимости дороже, проводится его модернизация (реновация).

Сегодня это очень развитый сектор рынка услуг на западе, и он постепенно становится популярным и в России. Реновацию коттеджей выполняют как сами собственники, так и агенты по недвижимости, специализированные фирмы по перепродаже домов (флипперы).

2. Временной износ

Когда оценку делает эксперт, он пользуется формулой, в которой эффективный возраст делится на стандартный показатель и умножается на 100%. Эффективный возраст определяется исключительно в ходе осмотра конструктивных частей здания. Рассмотрим сравнительную оценку физического возраста на конкретном примере.

Предположим на участке расположен дом, построенный в 1988 году. В документах заявлено 150 лет допустимой эксплуатации. Если сравнить земельный участок с аналогичными по текущему состоянию рынка, то он будет стоить порядка 4-4,5 миллионов рублей. Цена замещения коттеджа находится на уровне 11,4 миллионов и была определена методикой сравнительной единицы.

Отталкиваясь от текущих данных, если оценка проводится в 2018 году, то объекту 30 лет (хронологический возраст). Так как эффективный возраст нам неизвестен, используем следующую формулу:

хронологический возраст (30) / стандартный срок физической жизни (150) * 100%.

Получается, что износ дома равен 30%.

3). Экономический (внешний) износ

На показатели внешнего износа недвижимости влияет целый ряд факторов. В первую очередь, это месторасположение дома. В данном аспекте оценивается наличие поблизости:

  • транспортной инфраструктуры (шоссе, развязок, дорог с круглогодичным подъездом);
  • близости к городу и крупным пригородам;
  • автономность населенного пункта (поселка);
  • наличие магазинов, школ, детских садов, поликлиник, спортивных центров;
  • близость природных благ (леса, речки, озера) и т.д.

Немаловажно также текущее состояние рынка недвижимости (соотношения спроса и предложения, востребованность частного сектора и др.).

Экономический износ также зависит от политики государства и профильных ведомств. К примеру, если за период существования дома издавались нормативные акты, затрудняющие процедуры купли-продажи в определенном регионе или домов определенного назначения, то спрос на подобные объекты может быть низким. Соответственно, коэффициент экономического износа тоже будет минимальным.

В экономической оценке имеют вес негативные факторы. К примеру, если вблизи дома с участком построили промышленное предприятие, к коттеджу ведет разбитая дорога, ремонтом которой никто не занимается, или плохой воздух ввиду наличия рядом свалки или крупного шоссе. Определить негативные факторы далеко не всегда можно во время осмотра здания.

Стоит отметить, что в отдельных случаях экономический износ может стать устранимым с течением какого-то времени. Например, если условия на рынке поменяются в обратную сторону и правительство выдаст другой нормативный акт. Показатель экономического износа является плавающим и не подлежит оценки с помощью конкретной формулы.

Ущерб, нанесенный объекту недвижимости в процессе эксплуатации, может быть устранен посредством модернизации, замены, добавления отдельных элементов и сверхулучшений.

В качестве отправной точки для оценки функционального износа здания берут нормы современных эксплуатационных стандартов.

Стоимость устранения функционального износа измеряется количеством улучшений и их стоимостью, включая монтаж.

Если рассмотреть ситуацию на конкретном примере, можно отметить, что несоответствие современным эксплуатационным стандартам – это отсутствие счетчиков на газ и воду, наличие устаревшей канализации, или системы теплоснабжения.

Если в помещениях присутствуют явные недостатки внутренней отделки, в сумму функционального износа включаются затраты на проведение ремонтных работ по рыночной стоимости базовых стройматериалов.

Какие части дома подлежат оценке?

Как и говорилось ранее, экспертный метод предполагает осмотр специалистом основных конструктивных элементов постройки для общей оценки износа дома. Среди основных конструктивных элементов, подлежащих осмотру, выделяют:

  • фундамент;
  • перекрытия;
  • перегородки и внутренние стены;
  • полы;
  • кровля и крыша;
  • внутренняя отделка;
  • дверные проемы;
  • коммуникации.

Во время проверки эксперт фиксирует выявленные недостатки, определяет физический износ каждой части по формуле и указывает процентное соотношение удельного веса конструктивного элемента в общей стоимости здания. На основании заключения определяется стоимость воспроизводства или итоговая сумма, которая потратится на устранение недостатков.

Собственник может принять решение в пользу ремонта и реконструкции объекта, а может снизить стоимость дома во время продажи, основываясь на конкретных цифрах.

Предварительная оценка без эксперта поможет владельцу приблизительно прикинуть стоимость дома с участком.

В свою очередь, покупатель может, во время покупки дома, обратить внимание на конструктивные части здания, чтобы установить корректность суммы, которую запрашивает продавец.

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

ссылкой в соцсетях:

Источник: https://Nedvio.com/iznos-obiektov-nedvizhimosti/

Военный юрист
Добавить комментарий