Проблемы самовольной постройки в РФ

Самозастрой и его легализация

Проблемы самовольной постройки в РФ

К самовольному строительству застройщики прибегают по разным причинам и проблему права собственности на такую постройку они решают с учетом действующих правовых основ. Рынок недвижимости со временем побуждает власть вносить изменения в законодательство, регулирующее эту отрасль хозяйственной деятельности страны.

3 августа 2018 года Президентом РФ подписан закон № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона „О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“».

Этим законом внесены изменения, в том числе в ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка», в которой уточнены правовой режим самовольных построек и внесены новеллы, которых не было в прежней редакции законодательства.

1.Важным является изменение, когда наряду со сносом самовольных построек, становится возможным приведение их в соответствие с правилами застройки и землепользования.

2.Новым является положение, когда при отсутствии сведений о лице, построившем самовольную постройку, снос или приведение ее в соответствие с правилами производится лицом, владеющим земельным участком на праве собственности или ином праве.

3.По новому закону теперь уже не является самовольной постройкой строение, возведенное с нарушением установленных ограничений использования земельного участка, если собственник не знал и не мог знать о таких ограничениях.

4.Решение о сносе или о приведении постройки в соответствие с правилами принимается судом или органами местного самоуправления. Но муниципалитет может принять такое решение, только если постройка расположена на земельном участке:

— в отношении которого нет правоустанавливающих документов, либо, если вид разрешенного участка не допускает строительство объекта и только при условии расположении такого участка в границах территории общего пользования;

— вид разрешенного использования, которого не допускает возведения объекта и данный объект расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, на которой запрещено строительство.

5.Самовольная постройка подлежит сносу за счет застройщика, либо постройка подлежит приведению в соответствие с действующими правилами застройщиком или владельцем земельного участка, на котором она расположена.

6.В судебном порядке, при наличии соответствующих обстоятельств, самовольная постройка может быть признана собственностью застройщика — собственника участка.

Во всех случаях решения вопроса в судебном или в административном порядке признаками самовольного строительства являются нарушения. Это несоблюдение земельного законодательства, градостроительных, строительных, архитектурных норм и правил. Которые были установленных на момент начала возведения и действующих на дату выявления нарушения.

Если же решение требует устранения недостатков незаконного объекта или приведение его в соответствие с действующими правилами, то несоблюдение указанных земельных и градостроительных норм и правил влечет и применение административного наказания.

Исключения из правил

Но при этом, согласно указанному выше закону № 339-ФЗ теперь запрещено сносить все самовольные постройки индивидуальных жилых домов, когда:

  • права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
  • параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом;
  • эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений.

Легализация самовольной постройки

Действующее российское законодательство предусматривает два способа легализации самовольно возведенной постройки:

  • в административном порядке
  • в судебном порядке

Административный порядок легализации

Административный порядок возможен только для самовольных построек, не нуждающихся в официальном вводе в эксплуатацию.

Примером административного порядка признания прав на самовольную постройку является так называемая «дачная амнистия», предусмотренная законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке…». Для его применения достаточно:

  • заявления на госрегистрацию прав
  • правоустанавливающего документа на землю
  • технического плана строения

При этом, согласно Градостроительного кодекса РФ, получать разрешение на строительство не требуется.

Судебный порядок легализации

Судебный порядок признания прав на самовольную постройку используется в случаях предусмотренных законом, либо в случае гражданского спора о праве и при наследовании самозастроя.

В судебном порядке признание права собственности на самовольную постройку производится в порядке искового производства.

Споры о признании права собственности на самовольную постройку для физических лиц подведомственны судам общей юрисдикции, а для юридических — арбитражным судам.

Подсудность дел зависит от цены иска (стоимости самовольной постройки). Для физических лиц иск до 50 тыс. рублей подается мировому судье, при большей цене — в районный федеральный суд по месту нахождения самовольной постройки.

Для юридических лиц — в арбитражный суд региона, в котором находится самовольная постройка.

Особенности легализации в третейском суде

Кроме того, по желанию и выбору сторон иски по спорам о правах на самовольную постройку, подведомственные арбитражному суду или суду общей юрисдикции, могут быть рассмотрены в третейском суде независимыми арбитрами независимо от места нахождения арбитров или самовольной постройки.

Внимание! Третейский суд вправе разрешить спор о правах на самовольную постройку в случае, если спор вытекает не из публичных, а из гражданских правоотношений спорящих сторон.

Например, истец из Севастополя может предъявить к ответчику из Брянска иск о признании права собственности на самовольную постройку ответчика, расположенную на острове Сахалин. И такой иск вправе будет рассмотреть независимый арбитр из Ростова-на-Дону, например.

Для исполнения такого третейского решения (регистрации права в Росреестре) требуется получение исполнительного листа арбитражного суда или суда общей юрисдикции. Такие исполнительные листы выдаются взыскателю по его заявлению:

  • по месту жительства или месту нахождения должника
  • либо, если его место жительства или место нахождения неизвестно, то по месту нахождения имущества должника — стороны третейского разбирательства
  • по соглашению сторон третейского разбирательства заявление о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда может быть подано в арбитражный суд или в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда
  • либо в соответствующий суд по месту нахождения стороны третейского разбирательства, в пользу которой принято решение третейского суда.

Например, на решение ростовского арбитра относительно права на самовольную постройку на Сахалине заявитель из Севастополя может получить исполнительный лист в соответствующем суде по месту жительства должника — в Брянске или по месту нахождения его имущества — на Сахалине, или по месту нахождения заявителя — в Севастополе.

Если в третейский суд неправильно сформулирован иск и требования заявлены неверно, то с получением исполнительного листа могут возникнуть проблемы.

В таких случаях государственные суды могут отказать в выдаче исполнительного листа. Суд может указать, что независимый арбитраж или не вправе рассматривать эти иски из-за наличия публичного элемента.

Или решение арбитража будет квалифицировано как нарушение основополагающих принципов российского права.

Важно! Поэтому особое внимание при формировании иска следует уделить части 2 ст. 222 ГК РФ, где указано, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Реализация судебных решений о правах на самовольную постройку, вынесенных арбитражным судом или судом общей юрисдикции или третейским судом заключается в регистрации прав в соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Для этого требуется через территориальный офис Росреестра или МФЦ подать на регистрацию следующие документы:

  • заявление о госрегистрации
  • удостоверение личности заявителя или доверенность на представителя
  • решение арбитражного суда или суда общей юрисдикции о признании права или решение третейского суда о признании права вместе с определением о выдаче исполнительного листа

При этом надо учитывать, что без исполнительного листа и определения компетентного суда о выдаче исполнительного листа, регистрационные действия на основании третейского решения не производятся.

Таким образом, основанием для регистрации прав на самовольную постройку, признанную третейским судом, является определение госсуда на основании которого выдан исполнительный лист.

Правоприменительная практика

Согласно ст.

 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Таким образом, самовольная постройка обладает любым из перечисленных признаков:

  • оно создано без соответствующего на то разрешения
  • с нарушением градо- и/или архитектурно-строительных норм
  • возведено на непредоставленном земельном участке или построено на участке вопреки его целевому использованию

при условии, что эти признаки были установлены на дату начала возведения постройки и является действующим на дату ее выявления.

То есть, застройщик-нарушитель с самого начала осуществлял строительство с этими нарушениями, знал о них, продолжал такое строительство с нарушениями. Он не исправляя нарушения вплоть до выявления их на любом этапе строительства или его окончания.

Позиции судов

В действующей правоприменительной практике в настоящее время существует несколько позиций когда строение имеет признаки самовольной постройки, а именно:

  • самовольной постройкой может быть признан объект недвижимости, возведенный без согласия собственника земли (определение ВС РФ от 28.06.2016 по делу № 305-ЭС15−6246);
  • основанием для признания сооружения самовольной постройкой является частно-правовое нарушение (когда строительство ведется на земле в отсутствие права на землю). Либо публично-правовое нарушение (когда строительство ведется без необходимых разрешений). Либо содержательное

Источник: //advokatfap.ru/samovolnaya-postrojka/

Признаки и последствия самовольной постройки, что собой представляет

Проблемы самовольной постройки в РФ

Что такое самовольная постройка и чем грозит незаконное возведение сооружений стоит знать всем, кто решился на подобное самоуправство.

Стоит знать, что лицо, осуществившее самовольную незаконную постройку, может притягиваться к ответственности за нарушение закона.

Регламентируются взаимоотношение нарушителя и государства Гражданским Кодексом (ГК) Российской Федерации. Если точнее, то статьей 222.

Что такое самовольная постройка

Сегодня самовольные постройки классифицируют как жилые дома, сооружения и другие постройки, у которых есть такие признаки:

  1. Они стоят на участке с другим целевым предназначением.
  2. Возведение происходило без получения разрешительной документации.
  3. Его строительство сопровождалось нарушением норм и правил, в том числе градостроительных.

С 2016 года введено ряд изменений в закон, теперь самовольная постройка – это здание, сооружение или другая постройка. А признаки самовольной постройки пополнились еще одним пунктом и несколько видоизменились. Последние два пункта в силе, а к ним добавились:

  • Строительство на территории участка, которые не переданы во владение в соответствие с имеющимся регламентом.
  • Также является самовольной постройкой сооружение, возведенное на участке, если его разрешительное использование не допускает такое строительство.

Важно! Построенный дом, гараж и прочее, отвечающие хотя бы одному из признаков считается самовольно возведенным.

Что делать с самовольной постройкой

Осуществить строительство сооружения, которое является незаконным, по сути, может каждый, но что потом с этим делать? Действия зависят от того на какой человек стороне.

Если построился незаконно, например, сосед

В таком случае любой гражданин, который считает, что подобная постройка нарушает его законные интересы и права, а также создает угрозу для здоровья вправе потребовать сноса за счет того кто это сооружение возводил.

Причем лицо, осуществившее незаконную самовольную постройку, обязано выполнить это требование. Начать можно с мирного решения проблемы, напомнив, что по закону, за его нарушение ему грозит штраф. Если же реакции не последовало, то можно обратиться в муниципалитет или в суд. И первый, и второй орган вправе обязать нарушителя снести самострой.

В большинстве случаев такие ситуации – это явное нарушение всех моральных норм и законных заодно. Если сосед преградил своим гаражом или пристройкой к дому дорогу, то это действительно выходит за все рамки и на это можно и нужно жаловаться в соответствующие инстанции. С такими самостроями можно и нужно бороться.

Если пришлось самому строиться не по закону

Если самовольная постройка – это свое же жилье или гараж или другая постройка, то тут уж нужно стараться всеми силами узаконить и получить ее в законную собственность.

В том, что появилось так много самовольных построек по сути виновато само государство, так как до введение нового земельного законодательства участки раздавали на право и на лево. При этом говорили, стройтесь, потом можно будет стать собственником через суд. Но все оказалось не так просто, теперь лицо, осуществившее самовольную, незаконную постройку имеет головную боль.

В этом случае признаки самовольности также регламентирует статья 222 ГК РФ про самовольные постройки. Но если они никому не мешают и на них не заявляют, вполне можно попытаться их узаконить.

Почему лучше узаконить

Для того, чтобы не страдать от последствий возведения дома, бани, гаража на которые нет разрешения стоит недвижимость все же узаконить. С правом собственности удастся осуществлять такие действия:

  • Распоряжаться имуществом, которое построено своими же руками.
  • Продавать, дарить, передавать в наследство.
  • Не переживать о своем будущем, ведь если постройку признают самостроем, то ее придется снести.

Признаваться собственностью могут только те постройки, которые возводятся на земле, которая является частной собственностью.

Варианты, как легализовать

Есть несколько способов, как сделать постройку законной, среди них:

  • Судебное решение – в этом случае потребуется найти доказательства, которые подтверждают, что инициатор такой постройки имеет имущественные права на земнадел. Причем придется доказывать, что постройка не несет вреда окружающим и не является опасной для здоровья и жизни окружающих людей.
  • Административный способ – это вариант получиться реализовать только для построек, которые могут возводиться без разрешений на строительство. Зачастую это – небольшие деревянные домики, которые строятся на территориях для ведения садоводства.

Наказание за незаконную постройку

Отвечать по закону, за возведение на территории строение без разрешений на то или покупка земли с такой постройки, все равно придется. Если муниципалитету станет известно о факте существования самовольной постройки, могут быть предприняты такие меры:

  1. Если строительство произошло на территории участка, который не находится в собственности, подобный процесс будет расценен как захват чужого недвижимого имущества. В таком случае накладывается штраф.
  2. Если капитальное сооружение возведено на землях, который имеют категорий с запретом такого строительства, тому, кто это сделал или на данный момент владеет землей, будет предписано снести постройку.
  3. В отдельных конфликтных ситуациях, в том случае если земля не приватизирована имущество могут конфисковать и наложить при этом штраф.
  4. Снести также придется тот объект, который возведен с нарушением строительных и градостроительных норм.

Условия, при которых самострой может быть легализован

Далеко не каждый дом, или другая постройка может быть легализирован. Для того чтобы малыми средствами удалось стать владельцем своего же дома нужно:

  • Владеть землей, на которой он построен. Причем должно быть документальное подтверждение на то в виде свидетельства о праве собственности. У самого участка должен быть кадастровый номер и план. Если земля приватизирована, то должны быть документы, которые это подтверждают.
  • Постройка не должна нарушать чьи-либо законные права и интересы. То есть не должна быть частично захвачена территория соседского участка, должны быть выдержаны санитарные нормы расстояний к соседнему дому, не должна преграждаться дорога, проезд.
  • Постройка не должна нести угроз здоровью и жизни окружающих. Это будет проверять специальная комиссия от пожарников, санстанции и других служб.
  • Не должно быть грубых нарушений строительных норм. Этот факт также должны подтвердить соответствующие органы.

Что не нужно легализовывать

Есть ряд построек, которые не требуют легализации, то есть даже если они возведены без разрешений, то они самостроями не являются, среди них:

  • Вспомогательные сооружения, которые не имеют фундамента, то есть не являются капитальными.
  • Гараж, которые размещается на территории категория, которой с/х земли, если она не предусматривает осуществления предпринимательской деятельности.
  • Работы по реконструкции или возведению не капитальных объектов. Таких как киоски, навесы и т.д.
  • Ремонтные работы, которые не касаются нарушений целостности несущих стен, в том числе их перенос и перепланировка.
[smartcontrol__shortcode key=”Самовольная постройка узаконить” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Сколько будет стоить легализация

В тех ситуациях, когда никаких нарушений выявлено, не будет, то стоимость легализации будет не большой. То за что нужно будет заплатить:

  1. Оформление земельного участка, если он не находится в собственности.
  2. Госпошлина за оформление права собственности.
  3. Если времени самостоятельно заниматься этим процессом нет, то затраты на оформление доверенности.

По сути больше придется потратить времени и нервов, чем средств. В этом-то и специфика отечественного законодательства, которая останавливает многих владельцев самостроев. Но вечно прятаться нельзя, рано или поздно дом понадобиться завещать, возможно, продать. Если он не будет оформлен – это сделать не удастся. И чем дальше отодвигать оформление, тем сложнее это будет сделать.

[smartcontrol__shortcode key=”Самовольная постройка” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Вывод

Самовольное строительство – это незаконно и лучше, таким образом, не играться с законом. Ведь кроме серьезных штрафов придется в некоторых случая даже сносить объект. Несколько проще дела будут, если дом возведен на своей же собственной земле, но тут могут всплыть строительные нормы, которые нужно соблюдать.

Признаки и последствия самовольной постройки, что собой представляет Ссылка на основную публикацию

Источник: //ProSobstvennost.ru/izhs/samovolnaya-postrojka.html

Военный юрист
Добавить комментарий